กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ปี 2566 รู้จักการขายฝากที่ดิน ต้องรู้อะไรบ้าง มีข้อดีอย่างไร ? ขายฝากที่ดินคืออะไร? ต่างจากขาย ฝากขายยังไง ตรงนี้มีคำตอบ ขายฝากที่ดินคืออะไร ข้อดี ขั้นตอน เอกสาร และสัญญาที่ควรรู้ ขายฝากที่ดิน คืออะไร? ต่างจากจำนองหรือฝากขายอย่างไร?

 

กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ปี 2566

เริ่มต้น ทำความเข้าใจ ขายฝาก คืออะไร ?

"ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนไล้

สัญญาชายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับทั้อฝากทันทีที่จดทะเบือน ซึ่งผู้ชายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนได้ต้องชอไถ่ถอนภายไม

กำหมดเวลาสัญญาญายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายก่ายก่าพนล กล่าวคือ ถ้านั้นกลังทาริมทรัพย์มีกำหนล 10 ปี และถ้าเป็นสังขารัมทรัพย์มีกำหนอว่ทำหนด นั้บแต่วันท่าสัญญาสัญญา

โทรมาคุยหน่อย :  https://lin.ee/2sUU0LJ

สรุปสาระสำคัญของกฎหมายขายฝากใหม่ ปี 2566 ดังนี้

1. ระยะเวลาสัญญาขายฝากห้ามต่ำกว่า 1 ปี

กำหนดเวลาไถ่ถอนต้องนี้ระระเวลาไม่มียกว่า 1ปี สูงสุดสุลในเกิน 11 (ของเต็มนิญญาสัญญากันพื้นฟ้อง 3-4 เดือน แล้วยท่าใหม่เป็นคราวๆ ไป) ภาครู่ให้เมสว่าที่ก็คว่าที่ดีองาาาที่

กำหนดเช่นนี้เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาเก็บเกี่ยวพืชผลการเกษตรที่ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 ปี

2. สินไถ่ห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือเฉลี่ย 1.25% ต่อเดือน

จำนวนสินไถ่กะกำหนดไว้สูงว่าว่าราคายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนานวนรอกมั้ยแล้ว ต้องไม่เกิน 1596 ต่อปี หรือ 1259เดือน ด้านวนวนรับแต่วันที่ขายฝากรบกับกับกันกำหนด

เวลาไถ่

เจ้าหนี้ทรมากะและไปทำให้กลับมาล่างหากให้ลกนี้ขายฝ่ายสำหลือค่าธรรรมนี้น้นในนี้นั้นเสียค่าใช้ว่างที่เพื่อให้คอกนี้ธรวมกันกันกัน ไม่ได้ ไม่ให้ จะเพื่ออกนี้ยากเลาย

เป็นโมฆะทันที ไม่ใช่เป็นโมฆะเฉพาะส่วนที่เรียกเกินอัตรา

3. ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งวันไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่ถอน ก่อนกำหนดไถ่ถอน อย่างน้อย 3-6 เดือน

โดยเป็นหนังสือส่งทางไประนี้อัลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ชายฝากพื่อให้ผู้ชายผ่าทพราบกำหนดเวลาไล่และจำนวนสินใส่ พร้อมทั้งแผนปล่าญาสัญญาชาย ใน

โทรมาคุยหน่อย :  https://lin.ee/2sUU0LJ

กรณีที่ผู้แจ้งมิใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งไปด้วยว่าผู้ชายฝากจะต้องไถ่กับผู้ใดและสถานที่ที่จะต้องชำระสินไถ่

ถ้าไม่ยอมแจ้งก็จะถูกลงโทษ โดยให้ถือว่ากำหนดไถ่ถอนหรือกำหนดชำระหนี้คืนขยายออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ

4. สามารถเลือกไถ่คืนที่ไหนก็ได้

ลูกหนี้ชายฝากมีสิทธินำดินไม่ไปวางทรัทย์ ณะ สำนักงานวางทรัพย์หรือ สำนักงานที่ดินจังทัลหรือสำนักษามที่ดินที่รับจลทะมือน โดยไม่จำเต้องป็นต้องนั้นส่านที่ดินที่ดินที่ดินที่ดินที่ริมที่จ

ทะเบียนขายฝาก หรือจะวางสินไถ่ไว้ที่สำนักงานทรัพย์จังหวัดเหมือนเดิม

5. ไถ่คืนล่วงหน้าได้และได้ลดดอก

ให้สิทธิสกคนี้มีขายฝากนำสินใส่มาร่าระหนี้ด้วงหน้าที่ฉันถึงวันกำหนดใส่รอนได้ โดยได้สีหรือกลันสดออก ฝ่ายเข้าหนึ่งขึ้นขึ้นฝากกระวิตาปรับได้คล้ายๆ กับรมาคาร เป็นว่า

เสียโอกาสที่จะได้ดอกเบี้ย แต่ค่าปรับต้องไม่เกิน 296 ของเงินต้น คิดจากวันที่ชำระก่อนกำหนดจนถึงวันครบกำหนดไถ่

6. สิทธิการใช้ที่ดินระหว่างขายฝาก

ลูกหนี้ชายกำกนิสหลีใช้ที่มันต่อไปโดยไม่มีคาใช้จ่ายและดอกแลทรัพย์ที่นระทว่ากกรขายฝากลกเป็นของผู้ชายฝาก โละหลังขายฝากที่สินไปเล็ว ลูกหนี้ผู้ชายชายอำมารมได้

ที่ดินทำเกษตรกรรมและเป็นที่อยู่อาศัยต่อไปได้ โดยไม่ต้องแบ่งรายได้หรือจ่ายค่าเช่าให้แก่เจ้าหนี้ขายฝาก

ถ้าในวันจดทะมือนชายฝากลูกหนี้ให้อื่นเช่าที่ยืนอยู่ก็ให้สัญญาญายักล้อใปสล่อไปสมบูรณ์ โดยให้ค่าเช่าตกเป็นซลงลกหนีผู้ขายฝาก แต่ถ้าจดทะใยนชายชายฝ่ายเล้าลเหลือกที่งงงา

จะนำที่ดินออกให้คนอื่นช่าเท่าเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยก็สามารถทำมาวเช่นกัน แต่ให้ตกลงกันเองระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้ว่าใครจะเข้า

ถ้าเจ้าหนี้รับซื้อฝากปืนได้ค่าเล่าวทำให้นำเท่านทำนั้มไปไปทักออกจากลืนไถ่ ทำให้ลูกหนี้ได้ประโอทน์ทั้งพื้นพื้นล่อง มีที่ลแม่เมืองใจเลืยวว่าล่กหนี้จะน่าที่ดีอื่นให้อื่นช่าท่เริย

กรรมไม่ได้

7. กรณีไม่ไถ่ถอนลูกหนี้ขายฝากยังมีสิทธิในผลิตผลต่ออีก 6 เดือน

แม่มีชื่อกำหนดว่ากรณ์ไม่มีนฒ่าได้คืนนี้ขายฝากจะต้องส่งสบที่ฉันให้กับใท้ที่ฝเตานสถามสถาพที่เป็นอยู่เวลานั้น โดยปลอดสิทธิ์ในๆ ที่มีชายฝากก่อให้เป็นในระหว่างการขายท่ายเาาาาาา

แต่ยังกำหนดใช้มีชายฝากมีสิทธิ์ในเลือผลเกษตรกรรมที่ไม่มีศักหนะมั่นส่วนตายของที่สิน ทั้งนี้มีฝกชื่อจะต้องยืนถอมให้เจ้าทองกรรมสิ่งอื่นในในภารครที่เป็นที่ลืมที่สินที่ลืม

เพื่อเก็บหรือขนย้ายภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเวลาไถ่ถอน

สัญญาขายฝาก คืออะไร ต่างจากจำนองหรือไม่ 

สัญญาขายฝาก คืออะไร? มีลักษณะเป็นอย่างไร? สัญญาขายฝาก คือ การทำนิติกรรมขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัย และมีการไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด โดยสัญญาขายฝากจะอยู่ภายใต้กฎหมาย พรบ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เพื่อเป็นการคุ้มครองสิทธิประโยชน์ของบุคคลธรรมดาที่ทำการขายฝากที่ดินให้ได้รับความเป็นธรรม

โทรมาคุยหน่อย :  https://lin.ee/2sUU0LJ

 การขายฝาก คล้ายกับการนำทรัพย์สินไปจำนำ หรือจำนองอสังหาฯ เป็นหลักประกันเพื่อกู้เงินมาใช้ และต้องนำเงินไปไถ่ถอนคืน หากต้องการเห็นภาพว่าสัญญาขายฝากเป็นอย่างไร เรามีตัวอย่างการทำสัญญาขายฝากมาอธิบายอย่างคร่าว ๆ ให้ได้พอเข้าใจมากขึ้น ดังนี้ 

 ตัวอย่างสัญญาการขายฝาก

นาย A มีความจำเป็นต้องใช้เงิน แต่ไม่ต้องการขายทรัพย์สินที่มีเช่นที่ดินด้วยเหตุผลต่าง ๆ จึงได้นำที่ดินไปขายฝากให้กับนาย B หรือเรียกว่า ผู้รับซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงว่า นาย A จะต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับนาย B จนกว่านาย A จะสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลา 2 ปี หรือตามตกลง 

 ซึ่งในระยะเวลา 2 ปีนั้น นาย B จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่รับซื้อมา นาย B สามารถทำการเกษตร หรืออยู่อาศัยได้

จากสัญญาขายฝากในตัวอย่างที่ได้ยกมา จะเห็นได้ว่าคล้ายกับการจำนองบ้าน แต่จะมีข้อแตกต่างกันตรงที่เมื่อทำการขายฝาก กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก ในขณะที่การจำนอง กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยหรือที่ดินยังคงเป็นของตนเองอยู่ ยกเว้นในกรณีที่ผิดนัดชำระหนี้

การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญาที่ได้ประโยชน์ทั้งผู้ฝากขาย และผู้รับฝาก โดยจะมีข้อดีในแต่ละมุมแตกต่างกัน ดังนี้

ประโยชน์ที่ผู้ขายฝากจะได้รับ

วงเงินกู้สูงกว่าการจำนอง

ไม่ต้องค้ำประกัน และตรวจสอบ Statement ธนาคาร

การทำสัญญาขายฝากที่ดินมีความน่าเชื่อถือ ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย เพราะต้องทำสัญญาที่กรมที่ดิน

การอนุมัติเงินกู้รวดเร็ว

ประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากจะได้รับ

ผลตอบแทนดอกเบี้ยสูงจากการชำระของผู้ขายฝากตามระยะเวลาที่กำหนด

ถูกต้องตามกฎหมาย

ปลอดภัยในการทำธุรกรรม

ความเสี่ยงต่ำ และไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องเพื่อทำการยึดทรัพย์เมื่อผู้ฝากขายผิดนัดกำหนดชำระหนี้ โดยไม่มีการไกล่เกลี่ยหรือขอยืดเวลาล่วงหน้า

เงื่อนไขและข้อกำหนดของสัญญาขายฝากที่ควรทราบ

ก่อนที่จะตัดสินใจในการทำสัญญาขายฝาก ควรทราบเงื่อนไขในการทำสัญญาขายฝาก และข้อควรรู้ต่าง ๆ เพื่อไม่ให้เสียสิทธิประโยชน์ของตนเอง โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

โทรมาคุยหน่อย :  https://lin.ee/2sUU0LJ

 เงื่อนไขการทำสัญญาขายฝากที่สำคัญ

ต้องมีการทำสัญญาเป็นหนังสือ ณ กรมที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากมีการทำสัญญาภายนอกโดยไม่มีเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน สัญญาขายฝากนั้นจะถือเป็นโมฆะ

ถึงแม้กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่ผู้ขายฝากก็มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่นำไปขายฝาก ไม่ว่าจะอยู่อาศัยหรือทำการเกษตรกรรม โดยผ่านการตกลงกันภายในหนังสือสัญญา

เวลาในการไถ่ถอนที่ดินคืน จะต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี และห้ามเกิน 10 ปี เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้รับซื้อฝากกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนสั้นเกินไป เป็นช่องโหว่ในการยึดทรัพย์หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนภายในเวลาระยะสั้นที่กำหนดได้ และป้องกันการกำหนดเวลานานเกิน 10 ปีเช่นกัน

จำนวนเงินที่ใช้เป็นสินไถ่ สามารถกำหนดให้สูงกว่าราคาที่ขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ขายฝากจะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

การทำสัญญานิติกรรมต่าง ๆ ที่ดี จะต้องมีข้อตกลงระบุไว้ภายในสัญญาอย่างชัดเจน เพื่อที่จะป้องกันความเสี่ยงและรักษาสิทธิ์ของตนเองไว้ได้ โดยในการทำสัญญาขายฝาก จะต้องมีข้อมูลที่จำเป็นดังต่อไปนี้

ชื่อ ที่อยู่ของผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฝาก หรือเรียกว่า “คู่สัญญา”

แจกแจงรายละเอียดราคาขายฝาก

ระบุรายละเอียดและลักษณะของที่ดินที่จะทำการขายฝาก

ระบุจำนวนสินไถ่

กำหนดและระบุวันที่ขายฝาก รวมถึงวันที่ครบกำหนดไถ่ถอนที่ดินคืน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก

 1. สัญญาขายฝากที่ดินต้องทำที่ไหน?

สัญญาขายฝาก ต้องทำที่กรมที่ดิน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานเท่านั้น

2. สัญญาซื้อขายกับสัญญาขายฝาก แตกต่างกันอย่างไร?

การทำสัญญาซื้อขาย หากต้องการทรัพย์สินที่ได้ทำการซื้อขายไปเรียบร้อยแล้วคืน จะต้องทำการติดต่อเพื่อทำสัญญาซื้อขายกันอีกครั้ง ซึ่งอาจมีราคาที่สูงกว่าต้นทุนที่ได้ทำการซื้อขายไปมาก แต่สัญญาขายฝาก สามารถกำหนดระยะเวลาที่จะไถ่ถอนคืนได้ตั้งแต่วันที่ทำสัญญา รวมถึงกำหนดสินไถ่ไว้เรียบร้อยแล้ว

 3. เมื่อขายฝากไปแล้ว ผู้ขายฝากสามารถไถ่คืนทรัพย์สินได้ไหม?

ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนคืนทรัพย์สินได้ภายในระยะเวลาที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก โดยจะมีการกำหนดสินไถ่ไว้ตั้งแต่การทำสัญญา นอกจากการเตรียมเงินสินไถ่เพื่อทำการไถ่คืนทรัพย์สินแล้ว ต้องมีการคำนวณเกี่ยวกับดอกเบี้ยที่ต้องชำระให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งกฎหมายระบุไว้ว่าดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

สามารถตกลงกับผู้รับซื้อฝากรวมถึงระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าต้องการให้ชำระดอกเบี้ยรวมกับสินไถ่ หรือชำระเป็นเดือนจนกว่าจะครบระยะเวลาการขายฝาก

สรุปสัญญาขายฝาก กู้เงินด้วยที่ดิน ความเสี่ยงต่ำ ไถ่ถอนคืนได้

สัญญาขายฝาก เป็นการทำนิติกรรมเพื่อกู้เงินโดยใช้ทรัพย์สินอย่างหนึ่ง โดยจะสามารถไถ่คืนทรัพย์สินได้ด้วยการนำสินไถ่ ไปชำระพร้อมดอกเบี้ยให้กับผู้รับซื้อฝากภายในระยะเวลาที่กำหนด มีข้อดีคือผู้ขายฝากจะได้วงเงินที่สูง และความเสี่ยงต่ำ ส่วนผู้รับฝากก็จะได้ผลตอบแทนจากสัญญาขายฝากเป็นดอกเบี้ย ซึ่งไม่เกิน 15% ต่อปี

 สัญญาขายฝากต่างจากการจำนองตรงที่ กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่ทำสัญญาขายฝากเสร็จสิ้น แต่สามารถตกลงและระบุอย่างชัดเจนว่าผู้ขายฝากจะยังสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ ไม่ว่าจะทำเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัย แต่หากครบกำหนดชำระสินไถ่เพื่อไถ่ถอนคืนทรัพย์สินแล้ว ผู้ขายฝากผิดนัดชำระ ผู้รับซื้อฝากสามารถยึดทรัพย์ในที่ดินนั้นได้ โดยไม่ต้องผ่านการฟ้องร้อง

 การทำสัญญาขายฝาก จึงต้องศึกษาเงื่อนไขต่าง ๆ เพื่อเป็นการป้องกันสิทธิประโยชน์และความเป็นธรรมแก่บุคคลธรรมดาที่ได้นำทรัพย์สินไปขายฝาก และที่สำคัญคือต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น เพื่อไม่ให้สัญญาขายฝากเป็นโมฆะ และป้องกันการสูญเสียทรัพย์สินอีกด้วย

แนะนำ 5 ขั้นตอนขายฝาก กับ พาดูที่ สะดวก ง่าย รวดเร็ว 

ลงทะเบียนผู้ขายฝากผ่าน  https://lin.ee/iO1Huod   เท่านั้น โดยกรอกข้อมูลจริง

ทีมงานพาดูที่ จะติดต่อกลับ ในเวลาทำการ จันทร์ – ศุกร์ เวลา 09:00 – 18:00 น. (ยกเว้นวันหยุดราชการ) เพื่อสอบถามข้อมูลและแจ้งรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการขายฝากให้ทราบ

พาดูที่ประสานกับบริษัทประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในการกำกับของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ 

หลังจากทราบราคาประเมินทางพาดูที่ จะพิจารณาวงเงินอนุมัติให้กับผู้ขายฝาก ซึ่งหากผู้ขายฝากตกลงก็จะนำอสังหาริมทรัพย์ขึ้นระบบ นำเสนอผู้รับซื้อฝากที่สนใจ

เมื่อระบบจับคู่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากเรียบร้อยแล้ว จะนัดหมายผู้ขายฝากเพื่อทำสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ภายใน 2-3 วันทำการ พร้อมกับรับเงินก้อน

ต้องการขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน ขายฝากคอนโด หรือ อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ กับ พาดูที่ สามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมหรือขอคำปรึกษากับทีมงานได้ฟรี ที่ https://lin.ee/2sUU0LJ  

หมายเหตุ : *วงเงินอนุมัติขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและการพิจารณาของทางบริษัทฯ